Antecontractul. Promisiunea unilaterala de vanzare

Promisiunea de vanzare este un antecontract, care da naştere la un drept de creanţa, una dintre parţi fiind obligata faţa de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.

Promisiunea de vanzare nu transfera proprietatea, ci da naştere unor obligaţii cu caracter personal pentru una din parţi, cealalta parte pastrandu-şi libertatea de a decide.

Obligaţia – intenţia de a instraina un imobil – poate fi inscrisa pentru informare prin notare in cartea funciara. Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligaţiei asumate, va refuza vanzarea – sau eventual a şi vandut lucrul altei persoane – contractul proiectat nu se va incheia, beneficiarul avand dreptul la daune – interese potrivit obligaţiei de a face.

Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, deoarece creeaza obligaţii numai pentru una din parţi – promitent.

Este posibil ca, in schimbul dreptului de opţiune ce i se ofera, beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani – preţul dreptului de opţiune, moment in care promisiunea unilaterala de a vinde va deveni antecontract sinalagmatic (bilateral).

Obligaţia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie (3 ani), care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare.

Promisiunea bilaterala de vanzare – cumparare

Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar şi bilaterala – de a vinde şi cumpara – in acest caz parţile se obliga sa incheie in viitor, la preţul stabilit , contractul de vanzare –cumparare. Promisiunea bilaterala este un antecontract in care oricare din parţi poate cere incheierea contractului.

Daca promitentul nu işi respecta obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumparator nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu este proprietar, iar vanzarea catre o alta persoana este – cu excepţia fraudei – valabila, beneficiarul putand cere doar daune-interese.

Daca lucrul se mai gaseşte in patrimoniul vanzatorului şi nu exista alte impedimente legale, pe langa posibilitatea acordarii de daune – interese sau obligarea promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii la incheierea contractului, oricare din parţi poate cere instanţei de judecata in temeiul principiului executarii in natura a obligaţiilor şi repararii in natura a pagubelor, sa pronunţe o hotarare care sa ţina loc de contract de vanzare – cumparare şi sa aiba ca efect transferul proprietaţii de la promitentul vanzator la promitentul cumparator.

CAPITOLUL I

Contractul de vanzare

SECŢIUNEA 1

Dispoziţii generale

Art. 1669

Promisiunea de vanzare şi promisiunea de cumparare

(1) Cand una dintre parţile care au incheiate promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronunţarea unei hotarari care sa ţina loc de contract, daca toate celelalte condiţii de validitate sunt indeplinite.

(2) Dreptul la acţiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.

(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplica in mod corespunzator in cazul promisiunii unilaterale de vanzare sau de cumparare, dupa caz.

(4) in cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca, mai inainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau instraineaza bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se considera stinsa.

surse: legeaz.net, imobiliare.ro